辦公樓寫字樓選址指南

導讀：如今的寫字樓可謂是遍地開花，其宣傳、炒作手法層出不窮，令人目不暇接，無所適從。面對市場上品質、區域、位置、各不相同的寫字樓，作為寫字樓直接用戶，應該如何甄選出適合自己企業的優質寫字樓呢？

一、寫字樓選址應當遵循的三要素：區域、位置、物業

　有資料顯示，國外的企業在選擇辦公物業的時候，往往會考慮三個要素。第一個要素是整個目標商圈的開發狀況；第二個要素是具體的地點，即辦公物業的地點選擇；第三個要素是具體的物業和物業管理。在商圈上，很多公司辦公選址首先會很關注產業鏈、產業集群和產業地帶，這是企業在選擇一個大的區域。

　在產業環境的諸多構成因素中，除了考慮地區受教育勞動力數量、已有教育資源外，還要考慮當地政府的支持力度。在地點選擇方面，應把一次性成本降到最低，包括生產成本、搬遷成本和建筑成本等；把持續性運營成本降到最低，包括勞動力成本、交通、公用設施和稅收等；把風險降到最低，考慮到各種風險因素，如政府管制、電力供應等；把機會最大化，不要為選址而選址，而要把公司選址和搬遷作為公司發展戰略的一部分。

二、寫字樓選址要看運營成本

　這是當前企業寫字樓選址所最關心的問題。如果說以前企業在選擇辦公地點首先看位置、硬件設施，是因為那時經濟相對落后，城市發展水平較低，地理位置成為決定企業成敗的關鍵因素。尤其對于一些剛剛進入中國的外資企業和新興的國內企業而言，企業知名度不高，企業對所選辦公樓是不是能達到彰顯企業實力、宣傳企業形象的目的非常關心。同時，企業還關心寫字樓的空調、電力、交通等配套設施，對運營成本則不大重視。現在的情況相反，當企業選擇寫字樓的時候，第一個考慮就是運營成本或辦公成本，離開了成本就談不到寫字樓物業的好壞，這也是企業對股東負責，對財務報表、對現金流負責的表現。

　　值得注意的是，作為企業寫字樓選址關鍵點的辦公成本，包含許多方面，租金只是其中的一項，還包括折舊費用、運營成本、人力資本等。對于北京幾大熱點寫字樓分布區域而言，CBD地區的平均入住成本最高，金融街地區比CBD稍低，中關村地區次之。除此之外，企業寫字樓選址還要注重交通狀況、健康安全、配套服務，員工關系也是一個參考因素。一種新的趨勢是，除了企業的房地產部門、業務部門、法律部門參與寫字樓選址外，人力資源部門也參與其中，在選址的時候開始考慮寫字樓周邊的交通、住房等方面能否給員工帶來方便，是否有利于留住人才等方面的問題。企業在做出寫字樓租賃或者購買決策的時候，要把企業選址當作是企業經營活動的一部分，不應只考慮物業本身的軟硬件條件，還要考慮財務關系、員工關系。

三、一線商圈二線商圈寫字樓競相輝映，按需選擇是硬道理

　在北京，企業辦公選址大抵經歷了幾個發展階段：分散型的高級酒店階段、一線商圈的純寫字樓階段和二線商圈特色階段。所謂一線商圈是指CBD、金融街、中關村三大商圈，二線商圈主要是指亞奧商圈、BDA商圈、望京商圈、上地商圈、東二環商圈等新興商圈。九十年代初，很多外企選址基本上在高級酒店（如北京飯店等），以利于推廣產品和吸引客戶；在三大商圈逐漸形成過程中，企業發現酒店并非專業辦公環境，于是搬到純寫字樓，如國貿中心、嘉里中心以及金融街的一些寫字樓。

　　隨著經濟的發展，具備產業聚集優勢的亦莊、上地、望京等二線商圈開始興起，對企業的吸引力也越來越大。如北電網絡、ＬＧ、摩托羅拉和愛立信相繼宣布將總部從CBD遷往望京；TOM從東方廣場(小區網論壇)搬到BDA，這都從一個側面說明，企業從重視生產轉到重視智力、重視軟件，對綠色生態環境的要求越來越高，同時在一步步降低運營成本。

四、不同類型的企業有不同的寫字樓選址要求

　對于一部分企業可能宜于選擇二線商圈，如：網絡公司、軟件研發公司等；但是銀行、保險機構、律師事務所、會計師事務所、廣告公司、咨詢公司、商務代表處等服務類企業則更加適合CBD、金融街、中關村三大商圈，因為這些企業要大量接觸客戶，需要集聚效應，是不可分割的產業鏈。以北京金融街為例，統計顯示，進駐金融街的企業主要集中在金融業，約占入駐金融街全部企業的二分之一，而隨著該區域寫字樓供應量進一步增長，將會有更多的金融企業和與之相關的企業入駐金融街。根據北京寫字樓信息網的調查，在金融街的客戶中，整棟、整層購買作為企業總部或區域總部的占據相當比例。這正是由企業特點和產業鏈集聚所產生的結果。

　　總之，企業選擇寫字樓應綜合各方面因素。只有選擇適合自己公司的產業特點、適合自己公司財務狀況、員工狀況的寫字樓才是最好的最適合的。

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